昌興國際定期财报：昌興國際：2019年報

年報2019ANNUALREPORT2019ProsperityInternationalHoldings(H.K.)Limited昌興國際控股(香港)有限公司AnnualReport2019年報本年報以環保紙印刷公司資料2主席報告4管理層討論與分析7董事及高級管理層24企業管治報告29董事會報告43獨立核數師報告58綜合損益表61綜合損益及其他全面收益表62綜合財務狀況表63綜合權益變動表65綜合現金流量表66綜合財務報表附註68持作投資物業概要174發展中待售物業概要175財務資料概要176目錄本年報以環保紙印刷公司資料2主席報告4管理層討論與分析7董事及高級管理層24企業管治報告29董事會報告43獨立核數師報告58綜合損益表61綜合損益及其他全面收益表62綜合財務狀況表63綜合權益變動表65綜合現金流量表66綜合財務報表附註68持作投資物業概要174發展中待售物業概要175財務資料概要176目錄公司資料2二零一九年年報董事會執行董事黃炳均先生，主席黃懿行女士謝強明先生，行政總裁（於二零一九年七月四日獲委任）聶巧明先生（於二零一九年七月五日獲委任）馬鑫先生（於二零一九年七月八日獲委任）李志民先生（於二零一八年十二月三十一日辭任）毛樹忠博士（於二零一九年七月八日辭任）王加夫先生（於二零一九年七月八日辭任）鄺兆強先生（於二零一九年七月八日辭任）非執行董事劉永順先生（於二零一九年七月八日辭任）吳黎康先生（於二零一九年七月八日辭任）獨立非執行董事陳啟能先生趙根先生（於二零一九年七月五日獲委任）關貴森先生（於二零一九年七月八日獲委任）阮劍虹先生（於二零一九年五月二十五日辭任）戎灝先生（於二零一九年七月八日辭任）馬建武先生（於二零一九年七月八日辭任）合資格會計師鄺兆強先生，FCPA,FCCA公司秘書鄺兆強先生，FCPA,FCCA授權代表黃炳均先生鄺兆強先生審核委員會趙根先生，主席（於二零一九年七月八日獲委任）陳啟能先生（於二零一九年七月八日獲委任）關貴森先生（於二零一九年七月八日獲委任）阮劍虹先生（於二零一九年五月二十五日辭任）戎灝先生（於二零一九年七月八日辭任）馬建武先生（於二零一九年七月八日辭任）薪酬委員會關貴森先生，主席（於二零一九年七月八日獲委任）謝強明先生（於二零一九年七月八日獲委任）趙根先生（於二零一九年七月八日獲委任）陳啟能先生（於二零一九年七月八日不再為薪酬委員會成員）阮劍虹先生（於二零一九年五月二十五日辭任）戎灝先生（於二零一九年七月八日辭任）提名委員會趙根先生，主席（於二零一九年七月八日獲委任）謝強明先生（於二零一九年七月八日獲委任）關貴森先生（於二零一九年七月八日獲委任）陳啟能先生（於二零一九年七月八日不再為提名委員會成員）馬建武先生（於二零一九年七月八日辭任）鄺兆強先生（於二零一九年七月八日辭任）3昌興國際控股（香港）有限公司公司資料（續）總辦事處兼主要營業地點香港九龍尖沙咀廣東道25號港威大廈第二座十八樓1801–6室註冊辦事處ClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11Bermuda百慕達股份過戶登記總處CodanServicesLimitedClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11Bermuda香港股份過戶登記分處卓佳登捷時有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓股份代號803核數師羅申美會計師事務所執業會計師香港恩平道28號利園二期二十九樓律師羅夏信律師事務所香港金鐘道95號統一中心十八樓公司網站主席報告4二零一九年年報昌興國際控股（香港）有限公司（「本公司」，連同其附屬公司，統稱為「本集團」）於截至二零一九年三月三十一日止財政年度（「本年度」）面對非常艱難的時期。

雖然本集團已將業務重心轉至物業投資及發展，以減低鐵礦石開採行業的周期及整合所帶來的不利影響，惟該業務戰略須經過一段時間才能產生效果。

同時，本集團自二零一五年起暫停運作的鐵礦石開採及加工業務仍錄得減值虧損。

由於鐵礦石價格未能於高位靠穩，該業務尚未能獲利，故暫停營運以盡量降低營運虧損。

於本年度，本集團繼續努力於其物業項目的銷售，並出售部分資產以籌集資金用作償還大額短期債務。

5昌興國際控股（香港）有限公司主席報告（續）業務回顧物業投資及開發中國政府於二零一七年開始嚴格監管物業市場，該政策持續至二零一八年，以確保充足的房屋供應，並抑制房產市場的投機活動。

此外，中國與美利堅合眾國（「美國」）的貿易爭端爆發，並導致中國經濟放緩，也影響了國民購房的意欲。

因此，按建築面積（「建築面積」）計算，中國二零一八年的商品房銷售增長與二零一七年相比大幅放緩。

本集團努力增加其流動資金，以償還債務；同時也繼續努力於其物業項目銷售樓盤，並出售一個投資物業及部分物業項目的股權。

本集團於其位於中華人民共和國（「中國」）江蘇省鹽城及蘇州以及印度尼西亞共和國（「印尼」）雅加達的物業項目的銷售取得進展。

本集團於本年度亦出售一項於中國廣州的投資物業以及於中國江蘇、廣東、河南及雲南省的一些物業項目的若干股權。

業績概覽本集團於本年度錄得淨虧損約1,935,000,000港元，乃由於本年度本集團物業銷售收入減少；其鐵礦石開採及加工業務錄得更多減值虧損；本集團錄得預付款項以及貸款及其他應收款項減值虧損；及透過損益按公允價值計算之金融資產的公允價值虧損及投資物業的公允價值虧損錄得進一步減值虧損。

本年度的收入減少48%至約2,331,000,000港元，主要是因為其鐵礦石及其他原材料買賣業務的收入分別減少1,338,000,000港元，以及其物業銷售額減少832,000,000港元。

本年度每股基本虧損為139.57港仙，而截至二零一八年三月三十一日止財政年度（「上一財政年度」）則為每股基本虧損77.72港仙（經重列）。

本公司董事（「董事」）會（「董事會」）不建議就本年度派發末期股息（上一財政年度：無）。

6二零一九年年報主席報告（續）該等舉措不僅幫助本集團增加流動資金，亦可分散其物業項目的風險。

鐵礦石開採、洗選及買賣業務鐵礦石的價格尚未穩定於足以令本集團鐵礦石開採及洗選業務獲利之水平，所以本集團繼續暫停其於馬來西亞的鐵礦石開採及洗選業務。

由於鐵礦石價格持續低迷且不穩定，營商業環境日益嚴峻及巴西採礦業前景不明朗，本集團於二零一九年四月以4,500,000美元（相當於約35,100,000港元）出售其於巴西聯邦共和國（「巴西」）之鐵礦石開採及洗選業務的所有股權。

同時，本集團僅維持小規模的鐵礦石買賣業務。

前景中美貿易戰曠日持久，以及中國經濟增長放緩，令生意前景不明朗，打擊了資本市場及企業的信心。

因此，籌集資金也變得更加困難，更遑論以優惠條件籌資。

事實上，融資成本已顯著上升。

雖然本集團已將其業務重心轉至物業投資及發展，惟須經過一段時間才足以產生明顯效果，從而抵銷不利的鐵礦石市況對本集團整體業務表現的影響。

另外，不利的外部市場環境也為本集團的房地產業務帶來挑戰。

於此情況下，本集團正在努力恢復其財政實力。

為償還短期債務，本集團將繼續努力在其房地產項目銷售樓盤以及出售部分資產（如本集團於若干房地產項目或其他業務所持有的股權）以籌集資金，亦將努力收回預付款項及向其他公司授出的貸款。

同時，本集團亦將加倍努力降低運營成本。

本集團將探索其他增加流動資金的方法，以償還其債務，同時改善現有業務的營運。

例如，我們正在與有意投資者就近來可能對本集團的投資進行磋商。

我們已與該有意投資者就本集團的股權重組及資本重整計劃簽署一份不具法律約束力的意向書。

同時，董事會亦已有所變更，委任及替換了一些董事，為重振本集團作準備。

致謝本人謹代表本公司衷心感謝股東及業務夥伴於本年度給予的鼎力支持，亦感激管理層和員工於本年度的不懈努力。

主席黃炳均香港，二零一九年七月十八日管理層討論與分析7昌興國際控股（香港）有限公司業績及財務概覽本集團於本年度錄得淨虧損約1,935,000,000港元，而上一財政年度則錄得淨虧損約989,000,000港元。

本年度虧損乃主要由於預付款項及貸款以及其他應收款項減值虧損合共約456,000,000港元所致。

本年度虧損的其他因素亦包括物業、廠房及設備以及其他無形資產的進一步減值虧損合共約671,000,000港元，於上一財政年度，有關金額為632,000,000港元；透過損益按公允價值計算（「透過損益按公允價值計算」）的金融資產的公允價值虧損約為216,000,000港元，於上一財政年度，公允價值虧損約為9,000,000港元；以及投資物業公允價值虧損約147,000,000港元，而上一財政年度則錄得公允價值收益約3,000,000港元。

8二零一九年年報管理層討論與分析（續）本集團正在將業務重心轉至物業投資及開發，所以於本年度繼續停止營運其鐵礦石開採及洗選業務，以盡量減少營運虧損，並且僅維持細規模的鐵礦石買賣業務。

於上一財政年度，本集團的鐵礦石買賣業務已作多元化發展，擴展至買賣其他原材料例如錳，以減低暫時減少本集團鐵礦石買賣業務的影響，並令與本集團營運環境相關的業務風險分散。

該業務表現良好，並為本集團的收入貢獻約510,000,000港元。

本集團的收入減少48%至約2,331,000,000港元，主要因為來自鐵礦石及其他原材料的採礦及買賣業務收入因上述策略變動而減少約1,338,000,000港元。

本集團房地產業務於本年度的收入主要來自將位於中國江蘇省鹽城市濱海縣的昌興壹城（「昌興壹城」）第一期餘下的住宅單位及商舖單位交付買家所錄得的收入。

因為該物業項目第一期大部分住宅單位已於上一財政年度交付買家，所以於本年度的收入減少833,000,000港元或90%至89,000,000港元。

本集團出售一些物業項目所得收益及利潤預期將於二零一九年下半年當有關項目落成以待交付買家時確認。

與此同時，本集團於中國廣東省廣州市的投資物業繼續錄得穩定的租金收入。

為償還大額短期債務，本集團繼續出售若干資產籌集資金，如中國廣州銀海大廈（「銀海大廈」）以及中國江蘇省宿遷及淮安市盱眙縣等房地產項目的部分股權。

於二零一九年三月三十一日，本集團的借貸總額約為2,234,000,000港元，而其流動負債超出流動資產約1,391,000,000港元。

於本年度，本集團並無根據已訂立的還款日期償還債券本金額約16,000,000港元。

由於該等未償還款項，於二零一九年三月三十一日賬面值約142,000,000港元的若干債券即時須予償還。

上述債券的未償還款項已成為借貸協議項下有關於二零一九年三月三十一日賬面值約為1,134,000,000港元的若干借貸的違約事項（「交叉違約」）（「交叉違約借貸」）。

另外，交叉違約借貸包括賬面值約為1,029,000,000港元的若干借貸，本集團未能達成有關借貸協議所載之若干金融契約。

直至本報告日期，概無就違反有關金融契約取得來自貸款人的豁免。

本集團雖然直至本報告日期並無與上述債券持有人及貸款人協定補救，但正與他們就重續及延長於本報告日期仍為逾期的本金及利息以及就違反金融契約取得豁免之事宜積極進行磋商。

董事有信心認為債券持有人及貸款人將不會行使其權利要求本集團即時還款以及償付協議將於適當時候達成。

直至本報告日期，概無貸款人採取進一步法律行動以收回貸款。

此外，董事謹此指出，於本報告日期，本集團正如常開展業務，董事認為，除非借貸人採取行動使本公司清盤，否則本集團現時的財務狀況不會妨礙本集團正常及日常業務的營運。

本年度每股基本虧損為139.57港仙，而上一財政年度同期則為每股基本虧損77.72港仙（經重列）。

董事會不建議就本年度派發末期股息（上一財政年度：無）。

9昌興國際控股（香港）有限公司管理層討論與分析（續）業務回顧中國的物業市場中國政府著力確保充足的房屋供應，並抑制房產市場的投機活動。

中國政府於二零一七年開始嚴格監管物業市場，並於二零一八年繼續該政策。

根據「房子是用來住的不是用來炒的」原則，全國實施多項規範房地產市場的政策和規則。

此外，中國與美國的貿易爭端爆發並導致前者經濟放緩，亦有可能已於二零一八年下半年抑壓國民購房的意欲。

根據中國國家統計局的數據，按銷售的建築面積計算，商品房銷售增長由二零一七年的7.7%大幅放緩至二零一八年的1.3%。

國內商品房銷售額於二零一八年增長12.2%至約人民幣14.9973萬億元。

增長率較二零一七年低1.5個百分點。

房地產投資及開發鑑於需要增加流動資金以償還其債務，本集團繼續於其房地產項目努力銷售樓盤，並出售一個投資物業及一些房地產項目的股權。

於中國江蘇省鹽城及蘇州以及印尼雅加達的房地產項目銷售住宅單位1.江蘇省鹽城市濱海縣本集團目前於中國江蘇省鹽城市濱海縣的「昌興壹城」項目開發住宅及商用物業，該城市綜合發展項目，位處濱海縣中心商業區。

「昌興壹城」分為兩期發展。

截至二零一九年三月三十一日，項目第一期全部十一棟公寓大樓、四十座聯排別墅93%及購物街商舖逾80%經已售出。

所有已預售的第一期公寓大樓、聯排別墅及購物街商舖單位已全部交付予買家。

於本年度，收入約為人民幣40,000,000元（相當於約46,000,000港元）獲確認。

「昌興壹城」第二期包括十一棟公寓大樓及三十二座聯排別墅，以及一條購物街，第二期首八棟公寓大樓的住宅單位已預售，將於二零一九年底之前交付給買家。

2.江蘇省蘇州市本集團目前透過其擁有55%股權的公司蘇州市嘉欣房地產開發有限公司分兩期開發位於中國江蘇省蘇州市吳中區西山島名為復園（「復園」）的豪華物業項目，當中包括五十一座別墅、一座高檔精品酒店。

截至二零一九年三月三十一日，該項目第一期若干座別墅已出售並交付買家。

該項目第二期及高檔精品酒店目前仍在興建。

3.印尼西雅加達本公司透過一間間接全資附屬公司持有一間在印尼註冊和成立並且名為PT.TritamaBarataMakmur的公司的75%實際股權，該公司擁有印尼西雅加達中心商業區核心地段的一塊土地。

本集團現正於該幅土地上建造一個商住兩用的屋苑。

於二零一九年三月三十一日，該項目208個住宅單位中約20%已經預售。

10二零一九年年報管理層討論與分析（續）於廣州出售投資物業經營另一項投資物業4.中國廣東省廣州市於二零一八年十一月，本集團出售其位於廣東省廣州市的投資物業銀海大廈的若干單位，代價約為人民幣92,700,000元（相當於約108,000,000港元）。

該項交易可令本集團降低負債比率，鞏固財政狀況。

該項交易已於二零一九年四月完成。

詳情請參閱本公司日期為二零一八年十一月十二日的公告。

同時，本集團透過其間接全資附屬公司義德投資有限公司繼續持有名為東方文德廣場（「東方文德廣場」）商業及住宅物業的55%權益。

該購物商場繼續為本集團產生穩定租金收入，本年度出租率為90%。

在中國江蘇、廣東、河南及雲南省出售若干房產項目的股權5.江蘇省宿遷市於二零一九年五月十日，本集團透過其間接全資附屬公司浙江昌興投資有限公司（「浙江昌興」）向債權人浙江坤元經貿有限公司（「浙江坤元」）出售宿遷勝達房地產開發有限公司（「宿遷勝達」）的21.72%股權，從而將其自身於宿遷勝達的股權減少至48.28%。

宿遷勝達在中國江蘇省宿遷市擁有名為江山一品（「江山一品」）的住宅項目，佔地合共約45,214平方米（「平方米」）。

在該幅土地上建有若干住宅單位、商舖及泊車位。

該幅土地的有佔地面積約26,653平方米的土地可供發展「江山一品」第二期。

該項目第二期將包括四棟住宅大廈、一棟公寓大樓、一棟商業大樓及泊車位，其規劃建築面積約140,000平方米。

於本年度，本集團已展開項目第二期的開發。

其中兩棟住宅大廈已於二零一八年第四季預售，逾60%的單位已經預售。

6.江蘇省淮安市盱眙縣於二零一八年八月，本集團向一名策略投資者出售盱眙昌盛置業有限公司（「盱眙昌盛置業」）20%股權，從而將其自身於該公司的股權由70%減少至50%。

盱眙昌盛置業在江蘇省淮安市盱眙縣擁有兩幅土地，並計劃於該等土地開發住宅及商用物業，容積率不高於2.5，而計劃建築面積最高達237,742平方米。

7.河南省駐馬店市汝南縣於二零一八年八月，本集團向汝南中得置業有限公司（「汝南中得」）引入兩名策略投資者，從而將其於汝南中得的股權由26%減少至13%。

汝南中得計劃於中國河南省駐馬店汝南縣兩幅總佔地面積約140畝（相當於約93,333平方米）的土地發展住宅及商用物業。

8.雲南省大理市於二零一九年五月十七日，本集團向長興天悅企業管理有限公司（「長興天悅」）出售其於大理港興置業有限公司（「大理港興」）20%股權，大理港興為一間從事物業開發的公司，並於中國雲南省大理市鶴慶縣擁有31,208.34平方米住宅土地。

於完成交易後，本集團於大理港興的股權將由50%減少至30%，而長興天悅於該公司擁有的股權將由50%增加至70%。

11昌興國際控股（香港）有限公司管理層討論與分析（續）9.廣東省東莞市於二零一八年三月十三日，本公司向東莞市萬科房地產有限公司（「東莞萬科」）及Hybest(BVI)CompanyLimited出售其於廣東省東莞市一個重建項目的權益，……