民生证券-2022下半年地产展望:中国地产,这次不一样-220703

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日期:2022-07-03 17:56:35 研报出处:民生证券
研报栏目:宏观经济 周君芝  (PDF) 16 页 1,145 KB 分享者:卡卡***5
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研究报告内容
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  当前地产面临的挑战前所未有,既有行业结构调整,也有周期波动。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】年初因城施策政策大幅放松,6月三十城地产销售面积初现企稳反弹,印证我们之前预期,看多地产政策放松,看多地产修复。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  销售企稳预示着下半年地产将迎来初步修复,然而修复大致到什么水平?对此市场存有分歧。

  以往地产周期的经典传导路径是,需求端刺激政策落地,然后地产销售明显反弹,进而带动房企拿地和投资显著修复。然而本轮地产不论是数据表现还是底层逻辑,都不同以往。

  这次不一样:下半年地产销售和投资弱企稳而非强反弹。

  所谓弱企稳,典型表现是商品房销售跌幅收窄,投资仍磨底。弱企稳的动能主要来自前期因城施策政策放松,加上疫后常态化修复。

  中性假设下,我们估测全年地产销售面积同比-15%,地产投资-6%。其中上半年销售和投资同比-23%和-5%;下半年销售面积和投资同比均为-6%。

  全年地产销售面积同比-15%,读数持平于2008年(-14.7%);远低于同样经历疫后修复的2020年(2.6%)。即便乐观假设下,全年销售同比也为负值(-9%)。可见今年下半年地产销售跌幅收窄,较上半年有所改善。

  疫情压制之下,4月地产投资同比录得历史最低水平-10.0%。相较4月,下半年地产投资迎来边际企稳,结束了二季度极端投资下滑态势,但同样不是大反弹。

  这次不一样:下半年地产销售和投资中枢完成下台阶。

  2018至2021年,中国地产几乎稳定在一个狭窄的区间之内。典型有两组数据,新房销售面积常年稳定在17-18亿平方米,居民信贷稳定在7万亿元以上。

  根据我们预测,今年地产销售面积或将下降至15亿平方米,居民信贷或不及7万亿元。这基本宣告新房年销量17亿平方米成为历史,也意味着房企和居民告别快速杠杆时期。

  今年之前,历史上全年地产投资增速最低为1%(2015年)。即便最乐观情况,估测今年全年地产投资-2.7%,也要显著低于2015年。这意味着今年地产投资为有数据统计以来历史最低;也意味着地产投资对经济的贡献,即将完成一次深度下台阶。

  这次不一样:销售企稳预示地产风险已有收敛,未来需要进一步观察房企融资。

  本轮地产之所以不同以往,根源在于本轮地产调控政策不仅落脚到了房地产需求层面,更是落脚到房地产供给,即地产企业融资。

  年初因城施策为代表的地产政策松绑,已经放开一轮需求约束。作为政策呼应,6月三十城地产销售呈现企稳迹象。三十城地产销售企稳主要来自高能级城市,未来低能级城市销售或将接力改善。

  然而当下房企融资,尤其民营房企融资仍未显性改善,下半年仍有大量房企债券到期。下半年销售端改善能否撬动地产企业现金流修复,融资现金流能否改善,地产行业能否就此走向新常态?对此目前市场尚存分歧,我们需要后续保持跟踪。

  如果说这一次中国地产注定需要完成转型,从原来高速扩张期中走出来,进入一个杠杆增速相对可控的健康发展状态。那么当下销售修复,宣告下半年地产将结束上半年的无序收缩,初步进入弱企稳状态。下半年地产蕴含风险较今年上半年明显收敛。回到资本市场,下半年地产走势将关系国内资产定价的风险偏好。地产稳了,私人部门的信用融资才会稳,风险偏好也会企稳回升。

  风险提示:地产政策效果不及预期;房企信用风险超预期;疫情发展超预期

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